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林思明律师,北京市盈科律师事务所 全球合伙人、保理法律专业委员会主任、中国服务贸易协会商业保理专业委员会 风险控制工作组组长 [详情]
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关于防范“长租公寓”业态涉保理业务风险的提示
  •  | 阅读次数:
  • 作者:
  • 时间:2018-09-18|
      近期,市场上部分“长租公寓”中介服务商(以下简称“服务商”)联合商业保理公司等机构开展“长租公寓应收租金保理”业务。“长租公寓应收租金保理”业务是指服务商与租客签订租赁合同后,将对租客的应收租金转让给商业保理公司,以获得保理融资的行为。商业保理公司一次性将几乎等同于全部租期租金的资金放款给到服务商,服务商并未将全部资金给到房东,形成了资金占用。

服务商通过对房屋租赁合同条款进行格式化设计,在未对租客进行充分风险提示的前提下诱导租客配合完成保理业务的操作,在应收账款转让通知书回执签字确认。商业保理公司向服务商提供融资后,服务商并没有将款项支付给房东,而是自行使用。将原本用于向房东支付租金的贷款资金非法截留,涉嫌非法侵占他人财物,使租客、房东的合法利益遭受重大损失。该类业务模式以响应国家鼓励发展长租公寓政策为名,行非法侵占他人财物之实,通过进一步期限错配形成了“资金池”,显然该类业务模式杠杆高、风险大、隐患重、波及广。该类业务模式主要有以下特征:

一、隐蔽性强。“租金贷”模式看似方便,但租户在毫不知情的情况下遭受了贷款资金被服务商挪用的风险。部分服务商向租客承诺“押一付一”的条件,相比租房中常见的“押一付三” 或“押一付六”的条件而言,“押一付一”的条件对租客具有较大吸引力。但实际操作中,服务商却在租客毫不知情或者未对租客进行充分风险提示的情况下为租客办理了“租金贷”服务,具有较强的隐蔽性、蛊惑性、欺诈性 。

二、违法类型较多。少数服务商及其高管涉嫌职务侵占、挪用资金、诈骗等多种违法违规行为。例如,少数服务商自行或与其他贷款机构合作使用租客信息签署贷款合同,将贷款资金扩充为“资金池”,不断对租客和房东的资金进行期限错配,服务商“资金池”中沉淀的大量资金未被有效监管,存在极大涉众型金融风险。

三、极易引发波及面广的法律纠纷。现实中租客和房东就很容易产生租赁合同纠纷。一旦服务商资金链断裂、倒闭或恶意跑路,大量租客将损失押金和预缴的租金,那么房东未收到的租金损失势必将由房东本人或者租客承担,但租客却仍需继续向贷款机构支付贷款本息。虽然租客已支付租金但房东却仍收不到租金,这样造成租客要求继续租住而房东要求租客退房的矛盾状况,双方势必产生纠纷,进而极易引发群体性事件。租客在签署房屋租赁合同、办理“应收租金保理”时未明确认识到该种风险,而服务商为了发展业务、扩大规模也未履行告知义务或故意、恶意隐瞒误导租客。

深圳市商业保理协会郑重呼吁我市各商业保理公司应当恪守法律底线,加强自律管理,坚持合规发展。坚持服务实体经济,坚持服务中小微企业。同时,各商业保理公司一定要加强业务合规性审核和风险管理,严禁与违法违规从事“长租公寓”业务的中介服务商开展“应收租金保理”及其他类似业务进行合作,严禁以不实宣传误导、欺诈金融消费者接受与其风险认知不相符合的服务。

在此,本协会也郑重呼吁广大租客和个人房东应加强相关金融知识学习,在签署相关房屋租赁合同时应认真仔细阅读合同条款,增强自我保护意识,如发现“长租公寓”中介服务商违规开展上述业务,应当及时向监管部门举报 。

           

 

深圳市商业保理协会

2018年8月31日

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